«Остерегайтесь напрасных расходов!»
Вниманию собственников и арендаторов объектов недвижимости, земельных участков
Говорят, что когда-то Джордж Вашингтон (американский государственный и политический деятель) среди прочих полезных советов, которые он печатал в газете, дал следующую рекомендацию: «Остерегайтесь и мелких напрасных расходов, ибо маленькая течь может потопить большой корабль». Сложно не согласиться с человеком, который из 15-го сына ремесленника вырос до преуспевающего господина — одного из отцов-основателей США.
Среди потенциально напрасных расходов для вас могут выступить излишние арендные или налоговые платежи. Самая последняя государственная кадастровая оценка (далее — ОГКО) земель населенных пунктов Тюменской области была произведена в ноябре 2016 г. Ее результаты будут распространять свое действие на три ближайших года. Часть собственников до сих пор не в курсе, как изменилась кадастровая стоимость их недвижимости. По одной части произошло снижение. Здесь в большинстве своем:
1) объекты, которые ранее были колоссально переоценены (что не раз становилось объектом критики и жалоб);
2) дачные участки в т.ч. затапливаемые или имеющие иные недостатки (сюда условно включаем и участки под огородничество, ЛПХ, индивидуальные гаражи и т.п);
3) «старенькие» квартиры в многоквартирных домах.
А вот для собственников объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, так же, как и офисов сюрприз может оказаться неприятным. Особенно если он расположен пусть не в самом центре Тюмени, но все-таки в хорошем месте. Причин, почему результат ОГКО оказался таким, много…. Но, теперь это уже не так важно – результаты утверждены и введены в действие. Необходимо разобраться не с причиной, а с последствиями. Важно проверить, а соответствует ли кадастровая стоимость вашего объекта рыночной или вам предстоят в ближайшие три года те самые напрасные (но, может статься, отнюдь не мелкие) расходы.
Давайте разберемся вместе. Во-первых, необходимо определить имеет ли значение для вас текущее изменение кадастровой стоимости. Если:
• вы или ваша компания – владелец объекта капитального строительства, используемого в предпринимательских целях, да еще и земельный участок под ним принадлежит вам или арендуется вами «у государства», то можете ставить себе один «плюс» (скорее всего, ваша компания – плательщик налога на имущество организации при общей или упрощенной системе налогообложения со ставкой 2 % от кадастровой стоимости (или земельного налога со ставкой 1,5 % от кадастровой стоимости); или, вероятно, ваша компания — плательщик арендной платы, также начисляемой от кадастровой стоимости);
• по результатам ОГКО кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости или земельного участка стала больше 6 млн рублей или ранее была больше этой суммы – также смело ставьте «плюс»;
• налог уплачиваемый Вами за объект недвижимости или земельный участок составляет 80 тысяч рублей в год и выше – «плюс».
Если у вас в итоге «плюсов» получилось не менее двух, то необходимо обязательно проверить, не дают ли они в сумме «минус». Для этого, зайдите на сайт Росреестра, в разделе «Электронные услуги и сервисы» выберите «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки«, введите кадастровый номер вашего объекта и нажмите «Найти«. Так, вы узнаете текущую кадастровую стоимость.
Если окажется, что она возросла по сравнению с предыдущей или осталась на том же уровне, но вы полагаете, что действительная рыночная стоимость вашего участка ниже, то рекомендуем обратиться за консультацией к оценщику, который имеет большой и, главное, положительный опыт именно в установлении рыночной стоимости объектов в целях оспаривания кадастровой стоимости. Если такого авторитетного специалиста среди ваших партнеров нет, то тогда обратитесь к опытному юристу, также специализирующемуся в этом направлении. Важно, чтобы специалисты, с которыми вы планируете консультироваться были не только квалифицированными, но и добросовестными. Анализ ситуации с вашим объектом, должен показать:
• насколько текущая кадастровая стоимость соответствует рыночной;
• каков диапазон, в пределах которого, цена может быть снижена;
• какая экономия может быть достигнута по результатам пересмотра;
• стоит ли ее инициировать работу по ее пересмотру с учетом расходов на саму процедуру;
Стоимость анализа целесообразности пересмотра кадастровой стоимости для клиентов ООО «Топ Лигэл Консалтинг» составляет всего 1 тысячу рублей. Обращение за оспариваем кадастровой стоимости обойдется в сумму от 80 до 110 тысяч рублей (оценка + экспертиза + юридическое сопровождение на досудебной стадии, а при необходимости и в суде).
Цель добросовестных специалистов помочь вам сэкономить. Они не будут вводить вас в необоснованные расходы и браться за работу, если стоимость работ по приведению кадастровой стоимости в соответствие с рыночной будет сопоставима с расходами на саму процедуру. Если анализ выявит целесообразность пересмотра кадастровой стоимости по вашему объекту, расходы на анализ будут зачтены в стоимости работы .